Theo báo cáo của Sở Tài nguyên - Môi trường TP Hồ Chí Minh, đến nay đã có trên 500 dự án bị ngừng triển khai, thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất, trong đó có dự án Sài Gòn One Tower (quận 1).
Thực hiện Nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu của Quốc hội, Công ty Quản lý tài sản (VAMC) đã thực hiện thu giữ dự án thế chấp, đảm bảo khoản nợ xấu đối với dự án này để tổ chức đấu giá rộng rãi, lựa chọn chủ đầu tư mới. Dự án này được khởi công năm 2008, đến năm 2011 thi công được 80% phần thô thì "đắp chiếu" đến nay. Nếu đấu giá thành công trong năm 2018, thì người trúng đấu giá cũng chỉ còn thời hạn sử dụng đất dự án là 40 năm.
Nhiều dự án bất động sản "đắp chiếu" bỏ hoang chờ giải cứu. Ảnh minh họa: HD |
Tại Hà Nội cũng tồn tại nhiều dự án "quây tôn" hàng chục năm nay chưa thực hiện như: Dự án khu đô thị mới Thịnh Liệt tại quận Hoàng Mai với khoảng 35 ha; khu đất rộng 28 ha đối diện Trung tâm Hội nghị Quốc gia thuộc phường Yên Hòa (Cầu Giấy) và Mễ Trì (Nam Từ Liêm); dự án Bệnh viên Đa khoa Quang Trung (phường Yên Sở, quận Hoàng Mai)...
Ở phía Tây Nam, dự án Usilk City "đắp chiếu" cả chục năm nay khi đã xây thô xong cơ bản. Mấy năm trước, một doanh nghiệp bất động sản uy tín vào "giải cứu" 1 tòa nhà của dự án này. Tuy nhiên, do thời gian đắp chiếu lên đến cả chục năm, nên thời hạn sử dụng đất còn lại của doanh nghiệp này bị ảnh hưởng đáng kể.
Trong giai đoạn trước, thị trường bất động sản khủng hoảng đóng băng, nhiều dự án đã bị "đắp chiếu", phát sinh hàng tồn kho và nợ xấu rất lớn. Đến nay khi thị trường phục hồi, nhiều dự án được mua bán, chuyển nhượng, Các nhà đầu tư mới sau khi mua và tái khởi động dự án "đắp chiếu" đã góp phần giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại.
Tuy nhiên, có những dự án đã "đắp chiếu" quá lâu, sau khi được chủ đầu tư mới "giải cứu" thì thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án đã bị giảm đi, có khi giảm hàng chục năm, gây thiệt hại cho chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng.
Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư (Trường hợp đặc biệt, không quá 70 năm). Tại khoản 8 đã quy định "Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất này có những mặt bất cập, chưa thật hợp tình hợp lý. Đối với hầu hết các dự án bất động sản, sau khi đã hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì chủ đầu tư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định giao đất, cho thuê đất và xác định thời hạn sử dụng đất (Phần lớn thời hạn sử dụng đất là 50 năm).
Sau đó, chủ đầu tư dự án tiến hành các thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Sau khi hoàn tất các thủ tục chuẩn bị, chủ đầu tư bắt đầu triển khai công tác xây dựng các hạng mục công trình của dự án. Toàn bộ các công việc này mất khoảng trên dưới 3 năm thì dự án mới hoàn thành, được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
"Từ thời điểm đó, chủ đầu tư bàn giao nhà cho khách hàng và giữ lại phần thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ cho thuê để khai thác kinh doanh và mới bắt đầu có doanh thu. Do vậy, theo quy định của luật thì thời hạn kinh doanh thực tế của dự án chỉ còn khoảng 47 năm", ông Châu cho hay.
Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, trong giai đoạn 2016 - 2020, tổng số nợ xấu của các ngân hàng thương mại vào khoảng 300.000 tỷ đồng. Khoảng 70% tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu này là bất động sản. Như vậy, có khoảng 200.000 tỷ đồng giá trị bất động sản là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu thuộc các dự án đang bị "đắp chiếu".
"Như trường hợp dự án Sài Gòn One Tower, VAMC dự kiến giá khởi điểm đấu giá khoảng 6.110 tỷ đồng, nhưng nếu thời hạn sử dụng đất của dự án được tính lại là 50 năm kể từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh thì giá khởi điểm đấu giá có thể cao hơn, hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia đấu giá và chắc chắn giá trúng đấu giá sẽ cao hơn", ông Châu nhận định.
Cũng theo ông Châu, nếu quy định thời hạn sử dụng đất của dự án được tính từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh thì vừa đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, và trong các trường hợp xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42 của Quốc hội sẽ xác định đúng giá trị dự án và làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.
Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam tán thành việc tính thời hạn sử dụng đất từ khi dự án được đưa vào sử dụng nhưng phải kèm điều kiện quy định rõ thời hạn từ khi cấp đất đến lúc triển khai là bao nhiêu.
"Nếu quá thời hạn đó thì phải thu hồi ngay chứ không cho chủ đầu tư tự ý chuyển nhượng dự án cho người khác bởi đó là đầu cơ. Nhà nước có thể đấu giá, cho thuê lại. Thời gian qua nhiều dự án quá hạn giao đất mà không bị thu hồi là do làm chưa nghiêm", ông Liêm cho hay.
Đồng tình điều này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng không lo việc quy định thời hạn sử dụng đất tính từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh sẽ khiến chủ đầu tư cố tình kéo dài thời gian hoàn thành dự án bởi như thế sẽ gây hại trước hết cho chính chủ đầu tư do bị chôn vốn, mất cơ hội kinh doanh. Bên cạnh đó, Luật Đất đai, Luật Đầu tư cũng đã có nhiều quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư, các biện pháp xử lý, chế tài, kể cả thu hồi đất dự án chậm triển khai, tịch thu tiền ký quỹ...
HoREA đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, sửa đổi quy định về "thời hạn sử dụng đất" tại khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013, cụ thể: "Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh".